Može li se nešto učiniti nakon što je nečija kuća isključena?
Ako ste primili obavijest o ovrhu od svog zajmodavca, vaša prva reakcija je vjerojatna: "Moja kuća je otišla u ovrhu. Što sada? "Prvo, ne očajavajte. Imate mogućnosti, ali morate brzo djelovati i naučiti što možete, a što ne možete u ovoj teškoj situaciji.
vrsta
Ako imate obavijest o isključenju, imate neke mogućnosti. Možda je najbolja opcija raditi sa svojim zajmodavcem na restrukturiranju vašeg zajma kako biste si mogli priuštiti da ostanete u svojoj kući.
Hipotekarna ovrha
Protiv hipoteke dolazi kada vlasnik kuće propusti četiri uzastopne isplate. Vlasnik kuće dobiva obavijest o neispunjenju, kojom započinje razdoblje prethodne zaštite. Ako vlasnik kuće ne može unaprijed riješiti situaciju, kuća se na kraju prodaje na javnoj dražbi. U osnovi, hipoteka se sastoji od zajmodavca koji ponovno posjeduje imovinu.
Sudska i nepravosnažna ovrha
Ovisno o zakonima vaše države, vaša ovrha je ili sudska ili nesudbena. Nekoliko država, poput Kalifornije, dopuštaju bilo koju vrstu isključenja. U državi sa zakonima o sudskom ovrhama, zajmodavac podnosi građansku tužbu na sudu. U onim državama s nepravosnažnim ovrhama, ugovor o hipoteci sadrži klauzulu moći prodaje koja omogućava vjerovniku isključenje imovine. U oba slučaja, vlasnik kuće dobiva pravnu obavijest o ovrhi i obavijest se obično objavljuje u lokalnim novinama, a kuća se na kraju prodaje na javnoj dražbi. Sudskom ovrhom sud odobrava datum ovrhe i naknadne prodaje. Ako se kuća prodaje na aukciji, zajmodavac koristi prihod prema hipoteci. Ako prihodi ne brišu saldo, može li vas zajmodavac nastaviti potragu za preostalim novcem, ovisi o državnom zakonu.
Radite sa svojim zajmodavcem
Zajmodavac ne želi isključiti pravo na vašu kuću, iako ste propustili plaćanje. Za zajmodavca to je proces koji uključuje mnogo vremena i novca. Većina zajmodavaca pokušat će raditi s vama kako bi riješili problem. Možda će vam omogućiti da restrukturirate kredit kako biste mogli vratiti propuštena plaćanja. Takvo restrukturiranje može uključivati nižu kamatnu stopu. Ako će se vaše financijske okolnosti uskoro poboljšati, možda zato što započinjete novi posao, vaš zajmodavac može pristati privremeno vam dati malo vremena da se vratite na noge smanjenjem plaćanja. Druga opcija koja će zaustaviti ovrhu, iako vam neće dopustiti da ostanete u svom domu, je davanje zajmodavcu hipoteku, poznatu i kao de-in-lieu. Ovom akcijom dobrovoljno prenosite naslov.
Također je ključno osigurati da su podaci o zajmodavcu točni i da zaista niste izvršili plaćanja. Iako biste trebali znati da li ste propustili uplatu ili ne, također je neophodno da provjerite da je iznos koji zajmodavac duguje ispravan. Ako stvarno mislite da zajmodavac griješi i može dokazati da ste izvršili svoje isplate, a zajmodavac ih primio, napišite zajmodavcu pismo u tu svrhu i priložite svu relevantnu dokumentaciju koja podržava vašu tvrdnju. Ako se zajmodavac ne slaže, možete ići na sud da dokažete da niste u stanju. Morat ćete se obratiti odvjetniku za savjet u vezi s tim pitanjem.
Pronalaženje novca
Većina ljudi koji idu u ovrhu vjerojatno nema puno drugih financijskih sredstava, ali ako postoje načini na koje možete pronaći novac za zaustavljanje ovrhe, učinite što možete. To može uključivati prodaju nakita, prodaju automobila ili bilo koje druge imovine na raspolaganju. Ako biste se zaposlili na drugom poslu, bi li vam to osiguralo dovoljno prihoda za ostanak u vašem domu? Imate li članove obitelji ili prijatelje koji bi vam dali zajam? Prođite kroz proračun češljem s finim zubima i rezite ga do kosti da biste vidjeli hoće li to imati značaja. U osnovi, ne ostavljajte kamen nepotvrđenim ili opcijama koja se odbijaju kada pokušavate doći do sredstava.
Kućna prodaja i kratka prodaja
Za mnoge vlasnike kuća odgovor na „Moj dom je zaključen, što sad?“ Uključuje prodaju imovine. Prije aukcije možete prodati kuću i platiti zajmodavcu sav dugovani novac, što će uključivati zaostala plaćanja i penale, prenosi Realtor.com. Iako više nemate svoj dom, nećete prihvatiti ozbiljan kreditni pogodak koji se događa kada se vaša kuća isključi. To znači da možda imate hipoteku na manje skupoj kući. Ako je vaša kuća zabranjena, možda će vam trebati pet godina ili više da biste se kvalificirali za još jedan zajam za stanovanje, iako je samo tri godine ako idete putem FHA kredita. Obavijestite svog zajmodavca odmah da namjeravate prodati kuću i pitajte jesu li spremni odgoditi ovrhu i aukciju kako biste mogli pronaći kupca nekretnine. To je opcija koju biste trebali iskoristiti što je prije moguće ako se druge financijske alternative ne čine izvedivim.
Za kratku prodaju morate dobiti dozvolu svog zajmodavca. To uključuje prodaju kuće za manje od hipoteke, što dugujete zajmodavcu. Iako zajmodavac neće dobiti cjelokupni iznos koji vam je posudio prilikom prodaje kuće, pristajući na kratku prodaju, zajmodavac smatra da je vaša hipoteka uplaćena u cijelosti. Za većinu zajmodavaca, prihvaćanje kratke prodaje jeftinije je od provođenja postupka ovrhe. Kratka prodaja također je uzeta u obzir za one vlasnike kuća koji su pod vodom hipoteke ili duguju više nego što njihova kuća vrijedi na sadašnjem tržištu. Imajte na umu da kratka prodaja traje mnogo duže nego uobičajena kućna prodaja zbog svih potrebnih dodatnih papira.
Podnošenje zahtjeva za stečaj
Podnošenje zahtjeva za bankrot nikada nije laka odluka, ali može pomoći odgoditi ili čak zaustaviti ovrhu. Jednom kada podnesete zahtjev za bankrot, sud će automatski odobriti boravak vjerovnicima, uključujući i vašeg hipotekarnog zajmodavca. Ako podnesete stečaj iz poglavlja 7, prodaja se odgađa za nekoliko mjeseci dok je u stečaju. Ako podnesete stečaj iz poglavlja 13, možete zadržati kuću. Povratna plaćanja postaju dio vašeg plana otplate poglavlja 13, što vam može omogućiti otplatu do pet godina. Međutim, ako ne možete izvršiti svoje trenutne hipoteke, nema smisla sastavljati plan za otplatu zaostalih kredita. Ako možete izvršiti tekuće hipotekarne isplate i uspjeli ste držati korak s vraćanjem zaostalog plaćanja prema otplatnom planu, izbjegava se ovrha i možete ostati u svojoj kući. Posavjetujte se sa stečajnim odvjetnikom radi konkretnih savjeta u vezi s vašom situacijom.
Ono što ne biste trebali učiniti
Prolazak kroz ovrhu je strašno iskustvo. Još je gore ako izađe iz neba, što se može dogoditi ako je supružnik zadužen za financije, a niste bili svjesni da vam prijeti gubitak kuće. Bez obzira na vašu situaciju, najgora stvar koju možete učiniti je pokušati izbjeći svog zajmodavca. Gurnuti glavu u pijesak neće spasiti vaš dom. I samo hodati od kuće također nije dobra ideja, jer utjecaj na vašu kreditnu sposobnost može vam spriječiti da pronađete mjesto za najam, a kamoli kupnju. Ako postanete proaktivni, daje vam se najbolja vjerojatnost za zaključak koji vašu kuću možda neće, a ne mora spasiti, ali vam barem omogućuje da izbjegnete ovrhu.
