Može li se kuća s hipotekom prodati s financiranjem vlasnika?
Kupnja i prodaja kuće može oboje biti stresno. Usredotočeni ste na pronalaženje prave kuće koja je u okviru proračuna i koja zadovoljava želje i potrebe vaše obitelji ili trebate pronaći kupca koji je spreman platiti ono što vaš dom vrijedi. Međutim, čak i nakon davanja ponude, cijela se razmjena može poništiti ako netko ima problema s financiranjem. Jedan od načina strogih ograničenja pozajmljivanja (posebno nakon financijske krize 2008) jest financiranje od strane prodavača. Međutim, to se ne može uvijek učiniti zakonski ako prodavač ima tradicionalnu hipoteku na dom.
vrsta
Kuća s hipotekom može se prodati uporabom financiranja od strane prodavača sve dok ne krši uvjete trenutne hipoteke.
Što je financiranje prodavača?
Financiranje prodavača nastaje kada prodavač pozajmi kupcu novac za kupnju nekretnine umjesto da kupac dobije zajam preko tradicionalnog zajmodavca, poput banke. Mogu biti prednosti za obje strane. Prodavači mogu brže pronaći kupca, jer neki kupci financiranje prodavatelja smatraju blagodatom. Kupci mogu imati veću fleksibilnost u uvjetima kredita, uključujući iznos predujma. Osim toga, zatvaranje se može dogoditi brže, što često koristi obema stranama.
Što je hipotekarna hipoteka?
Financiranje prodavača ponekad je poznato i kao hipotekarna hipoteka. Ideja je da se novi zajam, koji je za veći iznos od prvotne hipoteke, "omota" oko izvorne hipoteke. Na primjer, kupac kuće 200,000, koju je prodavač financirao, izvršit će plaćanja tog iznosa prodavaču. Prodavač, koji je prije prodaje imao hipoteku 150,000 u kući, nastavit će plaćati taj iznos izvornom zajmodavcu. Stoga bi iznos koji prodavač svakog mjeseca prima od kupca omotao ili pokrio postojeći iznos hipoteke.
Pridruženi rizici
Postoje mnogi rizici za opcije financiranja od strane prodavatelja, uključujući i rizik da bilo koja strana neće uspjeti izdržati svoj kraj ugovora. No, veće je pitanje to što postojanje klauzule o prodaji, može značiti da korištenje financiranja prodavača na nekretnini s tradicionalnom hipotekom krši uvjete tog sporazuma. Klauzule o prodaji pokazuju da cijeli iznos hipoteke dospijeva kada vlasništvo nad imovinom prelazi u ruke, s izuzecima za slučajeve poput nasljeđivanja ili razvoda. To znači da novi obveznik ne može jednostavno preuzeti uvjete izvorne hipoteke. Ako zajmodavac otkrije da se to zapravo događa sporazumom o financiranju prodavatelja, izvorni zajmodavac može zahtijevati da se cjelokupni iznos hipoteke isplati odmah, ostavljajući i kupca i prodavatelja u nevolji.
Korištenjem kupnje zakupa
Jedan od načina da se iskoriste mogućnosti financiranja od strane prodavača ako postoji originalna klauzula o prodaji za prvobitnu hipoteku je obavljanje kupovine zakupa, koji je ponekad poznat i kao ugovor o najmu. Prema ovim ugovorima potencijalni kupac se slaže da će unajmiti kuću s višom tržišnom rentom. Otkupna cijena kuće može se postaviti ili ne mora postaviti prije stvarne prodaje, a višak koji potencijalni kupac plaća svaki mjesec knjiži se kao predujam protiv njene buduće kupnje nekretnine. Nakon određenog vremena, potencijalni kupac pribavlja financiranje sam i koristi ga za dovršetak kupovine kuće. Budući da se promjena vlasništva zapravo ne događa za vrijeme najma, ti ugovori ne krše klauzule o prodaji.
Mnogo je stvari o kojima morate razmišljati kada razmišljate o financiranju vlasnika, posebno ako je dom već založen, kako biste bili sigurni da su i kupac i prodavac zaštićeni i djeluju legalno.
