Pregovarajte o malom paušalnom otplatu druge hipoteke kada kućne vrijednosti budu niže.
Drugi hipotekarni zajmodavci ne vole ovrha na nekretninama gotovo jednako kao što ne žele odobravati otplate manje od punog salda. Međutim, ako zajmodavca shvatite da dajete najbolju moguću ponudu, on se s nevoljkom može složiti s vašim prijedlogom. Uspješno pregovaranje obično ovisi o najmanje dva osnovna faktora: Iznos prve hipoteke i fer tržišna vrijednost vašeg doma. Iako ne morate imati prvi ili drugi hipotekarni delikt da biste zatražili malu paušalnu otplatu, bez takve delinkvencije rijetko ćete dobiti „Da“. Ako kamatne stope nisu porasle otkako ste dobili drugu hipoteku, nema razloga da prihvatite manje od pune uplate na aktualni zajam.
Stanje zajma prve hipoteke
Drugi hipotekarni zajmodavac koji želi spriječiti povlačenje imovine mora isplatiti prvu hipoteku. Ako je prva hipotekarna bilanca velika, zajmodavci druge hipoteke moraju uložiti više novca kako bi eliminirali prvo založno pravo kako bi prešli na "viši" položaj. Oni mogu ili ne moraju imati želju ili mogućnost povezivanja velikih količina novca mjesecima dok čekaju da se postupak ovrhe i završi i prodaja imovine nadoknadi. Stoga, ako je iznos vašeg prvog hipotekarnog kredita visok, možda ćete imati veće šanse za pregovaranje o malom paušalnom otplati.
Fer tržišna vrijednost (FMV)
FMV vaše imovine, u kombinaciji s veličinom prvog hipotekarnog kredita, igra podjednako važnu ulogu. Drugi hipotekarni zajmodavac istražit će ukupne dugove zajma u odnosu na FMV vaše imovine. Zajmodavac će također procijeniti vrijednost "prodaje vatre" vaše nekretnine. Ako oduzmu pravo naplate, nakon otplate prve hipoteke morat ćete prodati vašu bivšu nekretninu kako bi povratila svoju investiciju. Obično su samo ljudi koji traže ponude (prodaja vatre) potencijalni kupci. Na primjer, ako je omjer zajam-vrijednost (saldi zajma podijeljen s vrijednošću prodaje vatre) manji od oko 80 posto, zajmodavac može odabrati isključenje. Kada omjer zajam-vrijednost premašuje taj postotak, kao i na sniženim tržištima, zajmodavci mogu pregovarati o malom paušalnom isplativanju kako bi stvorili neki povrat zajma.
Pregovaračke tehnike
Objasnite da si ne možete priuštiti da platite drugu hipoteku. Budite spremni s dokumentacijom da potvrdite svoj zahtjev za nedovoljnim primanjima. Ako je vaš kombinirani omjer zajam-vrijednost za prvu i drugu hipoteku visok - 80 posto to100 posto - podsjetite drugog hipotekarnog zajmodavca da ništa neće povratiti ako izjavite stečaj ili ako on preuzme pravo na ovrhu, jer dom nema dovoljno Trenutna vrijednost. Pristanak na prihvaćanje malog paušalnog isplata stvorit će zajam za povrat zajma u odnosu na nikakav. Uljudno, ali odlučno, izjavite što je češće potrebno kako biste privukli pažnju zajmodavca.
Ponude nagodbe
Kada tržište nekretnina opada, često možete ponuditi paušalni iznos otplate koji iznosi samo 10 centa i 20 centi za dolar, prema Pauley Law Group, PLLC. Vaš zajmodavac neće odmah prihvatiti ovu "kratku" isplatu. Međutim, ako ste pravilno predstavili svoje okolnosti, ona može nevoljko pristati na vaš prijedlog. Tijekom pregovora budite jasni, konkretni i činjenični sa svojim izlaganjem. Ako uvjerite zajmodavca da je vaša mala paušalna ponuda najbolji ishod u kojem će vjerojatno uživati, on može prihvatiti vašu ponudu. Na primjer, nudeći 20,000 u iznosu na drugom hipotečnom hipoteku u iznosu od 100,000, štedeći novac za vrijeme zabrane zajma, novac i vrijeme samo za dobivanje nula dolara, atraktivna je opcija koju možda neće moći zanemariti.
