Što će se dogoditi ako iznajmim svoju hipoteku?
Sve veći broj Amerikanaca iznajmljuje svoje domove. U 2018-u, magazin Builder izvijestio je da su 35 postotak obiteljskih kuća u Sjedinjenim Državama zauzeli iznajmljivači. Ovaj broj predstavlja 15 milijuna domova. Ali oprezno koračajte ako želite unajmiti hipoteku. Vaš zajmodavac i udruga vlasnika kuće (HOA) mogu se pokrenuti i pokrenuti ćete neke brojeve da biste vidjeli ima li to financijskog smisla.
vrsta
Prije nego što iznajmite hipoteku, morat ćete provjeriti sva pravila i propise udruženja zajmodavca i udruženja vlasnika. Ako je ovo dopušteno, morat ćete odmjeriti rizike i koristi prije nego što nastavite s iznajmljivanjem.
Hipotekarna nevolja
Iznajmljivanje hipoteke može promijeniti uvjete vašeg zajma, jer neke banke i hipotekarni jamci ograničavaju najamnine u početnim ugovorima o zajmu. Na primjer, uz kredite koje su podržali američko Ministarstvo za boračka pitanja i Federalna agencija za stambeno zbrinjavanje, vlasnik mora prebivati u kući najmanje godinu dana prije nego što je unajmio nekretninu. Konvencionalni zajmovi koje su podržali Fannie Mae i Freddie Mac također zahtijevaju najmanje godinu dana smještaja vlasnika prije najma. Programi državne pomoći za kupce koji prvi put mogu imati duža ograničenja.
Vlasnik hipoteke može pozvati notu koja je dospjela na posudbu, prisiljavajući vlasnika da refinancira po višoj kamatnoj stopi. Ako je vaš izvorni zajmodavac prodao hipoteku novom zajmodavcu, pravila za iznajmljivanje hipoteke mogu se promijeniti. Čak i ako ne planirate odmah iznajmiti vaš dom, upoznajte se s pravilima zajmodavca za slučaj da kasnije morate unajmiti svoju nekretninu.
Vaša hipotekarna nevolja se ne može ograničiti na imovinu koju iznajmljujete. Ako živite u kući, još uvijek će vam trebati mjesto za život ako se iselite i iznajmite kuću nekom drugom. Ako se vaše financije ne nalaze u izvrsnoj formi, mogli biste imati problema s kupnjom drugog doma. Zajmodavci se mogu ustručavati odobriti vašu hipoteku s obzirom da je već imate.
Problemi HOA
Čak i ako posjedujete svoj dom izravno, neki HOA-i ograničavaju najam ili ih u potpunosti zabranjuju. Pregledajte ta pravila i mogli biste se suočiti s novčanim kaznama. Neke udruge vlasnika zahtijevaju ulaz u pregled stanara, odobrenje zakupa i orijentaciju zajednice prije stanarskog stanara. Neke udruge ograničavaju postotak najma koji su u zajednici dozvoljeni u bilo kojem trenutku, dok druge zahtijevaju minimalno razdoblje zakupa od šest mjeseci ili više. Također, pravila o udruživanju mogu vam zabraniti korištenje zajedničkih prostora, poput bazena i rekreacijskih područja, nakon što iznajmite svoj dom. Oni također mogu zabraniti vašim stanarima korištenje susjedstva koje bi moglo odvratiti potencijalne iznajmljivače od zakupa vaše imovine.
Poslovni rashodi
Polisa osiguranja vašeg vlasnika ne osigurava dovoljno pokrića ako iznajmljujete kuću. Trebat ćete pretvoriti policu osiguranja vašeg vlasnika u policu posjednika ili vlasnika tvrtke za pokriće dodatne odgovornosti i platiti izgubljenu najamninu ako je dom nenaseljen zbog prirodne katastrofe ili popravnih radova. Ostali potencijalni poslovni troškovi uključuju oglašavanje, naknade za upravljanje nekretninama i pravne troškove u slučajevima neplaćene najamnine ili sporova iznajmljivača i stanara. Nadmetanje s drugim najamninama moglo bi zahtijevati i prethodne troškove obnove. Da biste privukli stanovnike, najam mora biti u jednakom ili boljem stanju od kuće na prodaju, jer iznajmljivači nemaju toliko slobodnog prostora za poboljšanje nekretnine svježom bojom ili novim podovima. Nadalje, manje je vjerovatno da će iznajmljivači brinuti o nekretnini koja je već u lošem stanju.
Prednosti iznajmljivanja
Iznajmljivanje može biti korisno ako se ne suočite sa strožim uvjetima kredita ili HOA ograničenjima. Vlasnici zemljišta mogu u porezno vrijeme odbiti amortizaciju imovine, troškove održavanja, kamate na hipoteku i porez na imovinu. Iznajmljivanje je također opcija za vlasnika kuće koji se za godinu ili dvije mora preseliti u drugi grad, a želi se vratiti kući. Za vlasnika kuće koji se mora trajno useliti, ali je pod vodom pod hipotekom, iznajmljivanje je most na kojem će se cijeniti. Iznajmljivanje imovine omogućuje vam da sačekate i prodate kuću kada se tržište stanova poboljša.
Da li je vrijedno toga?
Odredite stanarinu koju možete naplatiti listajući novine i internetske klasificirane oglase prema brzini prijenosa u vašoj blizini. Kad znate stanarinu, možete naplatiti, oduzeti troškove, uključujući hipoteku, osiguranje, porez na imovinu i komunalije. Planirajte da na računu rezerve izdvojite 30 posto stanarine kako biste pokrijeli popravke ili druge neočekivane troškove i oduzeli još 3 do 10 posto ako zaposlite upravitelja imovine. Faktor poreza na dohodak i preostalo je vaša potencijalna dobit. Zapamtite, također, da ćete morati prodati porez na kapitalnu dobit kada prodate nekretninu ako u njoj niste živjeli barem dvije godine od prethodnih pet. Loše planiranje moglo bi vas koštati, zato dobro razmislite prije nego što povedete stanare.
