Omoti, čak i s klauzulama o prodaji, trebali bi imati prijenose djela.
Razumijevanje hipoteka prije sklapanja posla s nekretninama pomoći će vam da izbjegnete pravne probleme. Završne hipoteke korisne su kada kupci žele "pretpostaviti" trenutnu hipoteku i prodavači imaju problema s prodajom svojih nekretnina. Bez prijenosa djela, transakcija postaje prilično rizična za obje strane. Provjerite državne propise jer je protuzakonito korištenje hipoteke na nekim lokacijama nezakonito. Budite oprezni ako se prodavač odupire prijenosu djela.
Kako to radi
Omotavanje hipoteke, obično nazivano omot, u osnovi je financiranje od strane prodavatelja za određeno razdoblje. Trenutna hipoteka u banci ne isplaćuje se u "vrijeme" prodaje, već se djelo prebacuje na kupca. Ako obje strane odluče ne prenijeti vlasništvo, omot se rijetko koristi. Umjesto toga, obično koristite Ugovor o zemljišnoj otplati ili ugovor o najmu / mogućnosti kupnje. Omoti mogu stvoriti ozbiljne probleme ako trenutna hipoteka sadrži klauzulu "o prodaji", kao što to čini većina stambenih kredita.
Klauzula o prodaji
Vlasnici kuća često imaju hipoteke s klauzulama o prodaji. To znači da, kada prodajete ili prenosite vlasništvo, hipotekarni kredit mora biti isplaćen. Na primjer, ako prodate svoj dom četiri godine nakon što ga kupite, hipoteka za 30 godinu dospijeva i plaća se u cijelosti. Ako pristanete na pokriće s kupcem, ne možete obavijestiti svog hipotekarnog zajmodavca o ovoj transakciji. Ako zajmodavac to sazna, od vas će se možda morati isplatiti zajma, jer će se dogoditi klauzula o prodaji.
Rizici kupca
Kada nema prijenosa djela, kupac preuzima neke ozbiljne rizike. Čak i u državama koje dopuštaju oblaganje, prijenos djela je prikladan. Bez prava vlasništva nad nekretninom, kupac riskira da će prodavatelju platiti (porez) ili postaviti (drugu hipoteku) dodatna založna prava nad onim što bi trebalo biti vaše vlasništvo. Stoga će uplaćeni depozit kupca i buduće vlasništvo, čak i u najboljem slučaju, biti u opasnosti. Drugi ozbiljan rizik je da prodavač prestane plaćati hipoteku dok kupac i dalje šalje dogovoreno mjesečno plaćanje, koje pokriva zahtjev za kreditom. Završna hipoteka može biti legalna, no kupac može izgubiti velike svote novca ili, možda, dom.
Rizici prodavača
Prodavači se suočavaju s nekim rizicima sa ili bez prijenosa djela. Neki državni zakoni daju kupcima "vlasnički udjel" s ILC-ovima ili najmovima / opcijama nakon što uplate. Također se navodi da je mandatna obavijest o "prijenosu vlasništva" s oblogima, ILC-ovima i najmovima / opcijama. U drugim državama kupac može "poništiti" ugovor ili zaključiti, s tim da je prodavatelj dužan vratiti sva izvršena plaćanja, uključujući kamate. Zakonski omot uz prijenos djela uključuje rizik od neplaćanja kupca. Međutim, prodavač može iskoristiti založnu hipoteku radi povrata vlasništva nad nekretninom.
Zakonske zabrinutosti
U mnogim državama omot je legalan i ne smatra se kršenjem klauzule o prodaji. Međutim, trenutni hipotekarni zajmodavac može odlučiti pozvati zajam ako dužnik prenese vlasništvo bez odobrenja zajmodavca. Omotač djeluje poput pretpostavke, ali nije. Između kupca i zajmodavca ne postoji sporazum o dopuštanju kupcu da postane hipoteka. Kupac je, međutim, zakonski obvezan prema prodavaču, koji zauzvrat ostaje pravno obvezan hipotekarnom zajmodavcu. Iako je pokrivanje legalno, potencijalni problemi ovog složenog odnosa postoje mnogi.
