Kako Izračunati Efektivnu Hipotekarnu Kamatnu Stopu Nakon Odbitka

Kako izračunati efektivnu hipotekarnu kamatnu stopu nakon odbitka

Vlasnici kuća imaju tendenciju da se fokusiraju na kamatnu stopu na mjesečnom hipotekarnom izjavi prilikom procjene troškova svog zajma. Ali efektivna hipotekarna kamatna stopa je zapravo niža, zahvaljujući poreznim olakšicama od ujaka Sama. Kako su kamate na hipoteku neoporezive, dio toga možete nadoknaditi nižim poreznim računom. Vaša efektivna stopa ili nakon oporezivanja obračunava ove porezne uštede i predstavlja stvarni godišnji trošak vašeg zajma u postotku vašeg salda. Međutim, hipotekarni kamati mogu se odbiti samo kao detaljni odbitak u poreznoj prijavi. Ako uzmete standardni odbitak, nema uštede.

vrsta

Da biste izračunali efektivnu hipotekarnu kamatnu stopu nakon odbitka, morat ćete koristiti svoju godišnju kamatnu stopu, svoj oporezivi dohodak i IRS obrazac 1040.

Pregledajte svoje dokumente

Pogledajte svoje godišnja kamatna stopa na vašoj hipoteci ili na ispravama koje ste potpisali kad ste dobili zajam. Na primjer, pretpostavite da je vaša kamatna stopa 6 posto.

Identificirajte svoje oporezivi dohodak iz prošlogodišnje porezne prijave. Na obrascu 1040, oporezivi dohodak je na liniji 43 ili oko njega, ovisno o godini. Oporezivi dohodak je iznos koji ste zaradili nakon otpisa hipoteke i drugih odbitaka. To je ono što Služba unutarnjih prihoda koristi za izračunavanje vašeg poreza. U ovom primjeru pretpostavimo da ste u braku i zajedno se prijavite i imali ste 95,000 USD oporezivog dohotka prošle godine.

Izračunajte svoj oporezivi dohodak

Posjetite internetsku stranicu IRS-a i preuzmite najnovije Obrazac 1040 knjižicu s uputama. Pronađite sheme poreznih stopa prema stražnjoj strani knjižice i identificirajte onu koja se odnosi na vašu prijavu, poput jedinstvene. Ovi rasporedi pokazuju postotne porezne stope primjenjene na različite razine dohotka. Pazite da ih ne zbunite s "poreznim tablicama". U ovom primjeru pronađite ove planove stranicu 105 i koristite raspored Y-1 za zajedničko podnošenje braka.

Pronađite dvije razine dohotka između kojih se oporezuje vaš dohodak u prva dva stupca rasporeda. Vaš oporezivi dohodak trebao bi biti veći od dohotka u prvom stupcu, ali manji ili jednak dohotku u drugom. U ovom primjeru pretpostavimo da treći red rasporeda prikazuje $ 70,700 u prvom stupcu i $ 142,700 u drugom. Vaš $ 95,000 uklapa se između tih razina.

Izračunajte svoj stvarni interes

U trećem stupcu tog retka odredite postotak kako biste odredili graničnu poreznu stopu. Ovo je stopa koja se odnosi na gornji dio vašeg dohotka i onu koja se koristi za utvrđivanje prednosti porezno priznatih troškova, poput hipoteke. U ovom primjeru pretpostavimo da tablica prikazuje postotak 25. To znači da je vaša granična stopa poreza 25 posto.

Oduzmi svoje granična porezna stopa kao decimalni broj od 1, U ovom primjeru oduzmite 25 postotak ili 0.25 od 1 da biste dobili 0.75. Pomnožite rezultat s hipotekarnom kamatnom stopom u decimalnom obliku. Pomnožite ovaj rezultat s 100-om da biste izračunali vašu efektivnu kamatnu stopu kao postotak. Zaključujući primjer, Pomnožite 0.75 s 6 postotkom ili 0.06 da biste dobili 0.045. Pomnožite 0.045 s 100 da biste dobili graničnu poreznu stopu od 4.5 posto. Nakon poreznih odbitka, stvarni trošak vašeg zajma iznosi samo 4.5 posto godišnje, umjesto 6 posto.